Закон о комплексном развитии территорий скоро вступит в действие

Совет федерации одобрил новый федеральных закон — о комплексном развитии территорий. Он регулирует отношения, возникающие между застройщиками и владельцами недвижимости, приходящей в негодность. Уже на ранних стадиях рассмотрения его окрестили «законопроектом о реновации в регионах».

К третьему чтению многие положения изначальной версии законопроекта, вызывавшие критику и опасения, были изменены. К примеру, эксперты опасались, что закон позволит застройщикам  сносить и расселять любые дома на приглянувшихся им участках, сносить памятники архитектуры и просто здания, определяющие вид района. Теперь эксперты говорят, что такого радикализма закон как раз не допустит.

В частности, параметры территорий под реновацию в окончательной редакции будут определять органы власти, в зависимости от того, в чьей собственности находится подлежащий комплексному развитию участок, а снос и отселение будут софинансироваться из бюджетов при участии средств инвесторов.

Новая редакция более ориентирована на защиту интересов владельцев старой недвижимости. Ужесточены условия голосования для вхождения дома в программу. Владельцы сносимого жилья должны получить выбор — или рыночная стоимость жилья деньгами с учетом доли в земельном участке, или равноценное/равнозначное жилье, построенное по реновации на территории, подвергшейся ей. Защищены и права нанимателей — им должно быть предоставлено новое жилое помещение той же площади и того же числа комнат.

Как комментирует Российская газета:

При этом очередники сохраняют право состоять на учете и после переселения. А взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.

Нежилые же помещения на первых этажах подлежат изъятию с предварительным возмещением.

Еще одна важная норма в пользу граждан: в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. А то, что было уплачено до этого, идет в общий фонд на реализацию решения по комплексному развитию территории.

В программу расселения регионы смогут включать не только аварийные многоквартирные дома, но и ветхие. Сносить разрешается здания, капремонт которых слишком дорог или где существует определенный физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент). Параметры износа, требуемые для решения о сносе, определят регионы. Также местные власти установят предельную цену капремонта: если он окажется дороже норматива, дом можно пускать под снос. Кроме того, в программу расселения могут быть включены многоквартирные дома, в которых отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения.

В уральских промышленных городах заметную часть жилого фонда составляют дома 30-50-х годов постройки, в том числе построенные из «местных материалов». Даже с учетом сокращения населения в наших городах, это жилье остается в эксплуатации. Подходит срок службы и у «хрущевок» первых серий. Бараки, «самстрой», жилье, построенное «хозспособом» и «горьковским методом» — руководство заводов и их работники десятилетия  назад выкручивались как могли, снимая остроту жилищной проблемы и снижая себестоимость квадратного метра. Большая часть этого жилья сейчас представляет весьма сомнительную ценность, и даже при бережном отношении и уходе уже весьма изношено. Живой пример — дом на углу Максима Горького и Степана Разина, не выдержавший капремонта. Вообще, Малахова гора уже давно в режиме стихийной «реновации» — аварийные дома сносят, на их месте появляются современные. Но этот процесс оказывается медленным и нескоординированным.

Законопроект обязывает застройщика не просто «построить новые дома взамен старых», но предполагает именно комплексное развитие территорий — строить одинокую пятиэтажку «посреди ничего», чем нередко грешат полевские строители, по нему не получится, застройщику придется представить комплексный план для участка.