Как правильно сделать перепланировку и ничего не нарушить. Полная инструкция от УГХ

Мы уже писали о перепланировках в квартирах. Предлагаем вашему вниманию развернутое разъяснение.

Техническую работу по приемке заявления и документов, а также подготовку проекта решения Администрации ПГО осуществляет Управление городского хозяйства Полевского городского округа (МБУ «УГХ» ПГО, Полевской, Ленина, д.2, оф.13). Разъяснения дает Анна Ляхова, инженер-конструктор УГХ, она уполномочена оказывать соответствующие муниципальные услуги — согласование или сохранение в перепланированном и (или) переустроенном состоянии помещений в многоквартирных домах (МКД).

Если Вы — собственник жилого или нежилого помещения многоквартирного дома, то хотя бы раз задумывались о том, чтобы обустроить его по-другому. К сожалению, стандартная планировка не всегда отвечает нашим желаниям. Поэтому, если есть возможность и желание – переделывайте. Но для начала ознакомьтесь с разъяснением.

Как бы Вы ни убеждали себя, что помещение – это Ваша собственность, и Вы можете делать в ней, что угодно — это не совсем так. Помещение находится в многоквартирном жилом доме. Учитывайте, что неверно продуманная и реализованная перепланировка и (или) переустройство может помешать не только соседям, но и создать угрозу целому дому.

Увы, далеко не каждую перепланировку и (или) переустройство можно согласовывать «задним числом». Если говорить кратко, то при перепланировке и (или) переустройстве помещений можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими нормами, СанПиНами, Сводами Правил и Постановлениями Правительства Российской Федерации.

Но в большинстве случаев для осуществления перепланировки можно и необходимо получить разрешение.

Делайте то, что можно.

· Совмещать кухню с жилой комнатой. Это одна из самых распространенных форм перепланировки. Важный пункт — вновь образованное помещение кухни-столовой с газовой плитой обязательно отделяется от остальных помещений дверью. В однокомнатной квартире придется выполнить замену плиты с газовым оборудованием на электрическую (при получении технических условий на установку электрического оборудования).

· Совмещать, разделять и расширять санузлы за счет нежилых помещений — кладовок, коридоров, подсобок с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части. Главное в данной перепланировке — гидроизоляция в конструкции пола. О ней просто забывают, подвергая соседей опасности затопления.

Не исключены проблемы с нарушением других общедомовых коммуникаций. Согласование перепланировки и переустройства санузла возможно, если сохранены габариты вентиляционных шахт, доступ к инженерным коммуникациям.

· Объединять несколько помещений в одно (к примеру, к комнате присоединили кладовую);

· Разбирать встроенные шкафы,

· Демонтировать старые перегородки и возводить новые с изменением конфигурации,

· Устраивать новые и закладывать (зашивать) старые дверные проемы в перегородках.

· Устанавливать раздвижные двери-купе и (или) другие перегородки.

· Демонтировать оконный и подоконный блоки, но на их месте должны быть установлено либо «французское окно», либо балконный блок.

· Изменять конструкции полов;

· Переустраивать разводящие системы водопровода, канализации и газоснабжения: изменять количество и длину труб.

· Устраивать теплые электрические полы (при условии получения разрешения от эксплуатирующей организации).

· Переустанавливать с изменением местоположения сантехнические приборы ( ванна, унитаз, душ и т.д.), а также ставить дополнительные умывальники, ванные, душевые кабины, перемещать газовую плиту в другое место на кухне и так далее в пределах соответствующих помещений.

· Переносить радиаторы отопления на другую стену.

· Зашивать стояки канализации, водопровода сплошными коробами с обязательным устройством лючков для инспектирования состояния труб инженерных коммуникаций.

Вся перепланировка должна быть согласована и узаконена в УГХ — Ленина, д.2, оф.13. Даже на зашивку канализационного стояка в санузле должна быть «официальная бумага». Все изменения вносятся в план квартиры и должны быть согласованы соответствующими эксплуатационными службами (коммунальными компаниями или ТСЖ).

1. Соберите необходимые документы. Для получения разрешения на перепланировку и (или) переустройство их потребуется не так уж много:

· Документ о праве собственности. Надо подтвердить, что это действительно Ваше помещение.

· Если вы не единственный собственник помещения — потребуются письменные разрешения на перепланировку от остальных собственников.

· Технический паспорт квартиры с планом и экспликацией помещений до перепланировки.

· Проект перепланировки, оформленный в соответствие с действующим законодательством. При этом следует отметить: никакой юридической силой дизайн-проект не обладает и не подтверждается соответствующей лицензией, т.к. работа дизайнера не подлежит лицензированию.

· Заявление. Без него — никак. Образец заявления вы получите в уполномоченном органе (МБУ «УГХ» ПГО г. Полевской, ул. Ленина, д.2, оф.13).

2. Сдайте документы в уполномоченный орган. В течение 45 дней специалисты обязаны дать ответ, положительный или отрицательный.

3. Соберите бригаду или сами приступайте к перестройке, если ответ положительный.

Почему отказывают в согласовании проекта перепланировки?

Перепланировка и (или) переустройство не соответствует закону, нарушает строительные нормы и правила, ГОСТ, угрожает безопасности. Например, вы затрагиваете несущую стену или решили расширить кухню за счет жилой комнаты.

Ч. 1 ст. 27 ЖК РФ четко устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании. Этот перечень нельзя расширить или толковать иначе. Помните об этом, если у вас самовольные перепланировка и (или) переустройство и Вам отказывают в ее узаконивании.

Снова обратитесь в уполномоченный орган (напоминаем, это УГХ) к специалистам для составления акта приемки помещения в эксплуатацию, нового плана и технического паспорта квартиры – сразу после завершения перепланировки и (или) переустройства. Когда закончите ремонт, нужно написать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке и (или) переустройства. В заявлении нужно указать реквизиты решения о полученном ранее согласовании.

Комиссия составит акт о завершенной перепланировке помещений в 4-х экземплярах. Два — собственникам (из них второй в ЕГРН), чтобы внести правки в кадастр при необходимости, а третий — в орган местного самоуправления Администрацию ПГО, четвертый – остается в уполномоченном органе (УГХ).

В актах должны расписаться все члены комиссии и заявитель.

Для получения нового техплана Вам необходимо принести обычно в БТИ, либо кадастровому инженеру свой технический паспорт, акт приемочной комиссии, выписку ЕГРН. Дальше Вам остается только сдать новые документы в МФЦ.

Почему могут отказать в выдаче акта о проделанной перепланировке.

Если комиссия отказала в выдаче акта, ссылаясь на нарушения закона, требуйте указания на конкретные нормы и ссылки на законы, ГОСТ и СНиП. А также в акте комиссия обязана предложить решение —устранить нарушения, выполнить дополнительные работы (какие именно), предоставить дополнительные документы.

Причины обычно — если реальная перепланировка и (или) переустройство не соответствует проекту.

Процедуру согласования перепланировки и (или) переустройства помещения многоквартирного дома можно узаконить, это работой, вновь напомним, занимается УГХ.

Перепланировку и (или) переустройство нужно согласовывать. Потому, что иначе с жилплощадью не проведешь никаких сделок. Незаконная перепланировка и (или) переустройство помещений в многоквартирном доме чаще всего выявляется при попытке совершения с квартирой каких-либо регистрационных действий, так как требуется техническая документация. А БТИ при ее составлении зафиксирует незаконную перепланировку и (или) переустройство. На техплане появится предписание: узаконить перепланировку и (или) переустройство или вернуть все, как было.

Техпланы с такими пометками очень не любят банки. Они отказывают в ипотеке тем, кто хочет приобрести такое жильё.

А также жалуются соседи, встревоженные тем, что могут быть разрушены несущие стены.

Не делайте того, что нельзя. Категорически нельзя:

· Сносить совсем или разрушать несущие стены здания, разбирать перекрытия. Ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы. Потому что это может привести к частичному или полному разрушению здания.

· Разрушать или изменять систему вентиляции, нельзя убирать каналы естественной вентиляции. Особенно это хочется сделать при желании перепланировать кухню. Но нет.

· Делать изменения, которые превращают жилые помещения в нежилые. Например, снимать двери, вы автоматически делаете комнату нежилой. Или, например, отделив часть комнаты с одним окном в комнате, вы автоматически делаете темную комнату нежилой.

· Нельзя утяжелять полы или перегородки. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя устраивать бетонную стяжку в полу, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки без проведения проверочных расчетов.

· Нельзя устанавливать вентили на стояках воды или отопления там, где они не предусмотрены, нельзя вообще переустраивать, переносить общедомовые стояки отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивать эти стояки сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб инженерных коммуникаций.

· Невозможно устройство выхода из санузла непосредственно в жилую комнату или в кухню.

· Невозможен самовольный захват части общего коридора или расширение квартиры за счет тамбура, а также прилегающей к дому территории. Любой вид личного использования и присвоения общих площадей дома или двора — грубое нарушение закона.

· Нельзя объединять балконы и лоджии с комнатой.

· Невозможна установка радиаторов отопления непосредственно на лоджии или балконе.

· Невозможно устройство водяных «теплых» полов от систем отопления или горячего водоснабжения.

· Невозможно объединять вентиляцию кухни и санузлов.

· Невозможен перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами (даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на жилую комнату ниже этажом не допускается).

Что делать, если перепланировка и (или) переустройство уже есть, но пока не узаконили. Как узаконить перепланировку и (или) переустройство, если они уже сделаны.

В соответствие со ст. 26 Жилищного Кодекса самовольную перепланировку и (или) переустройство узаконивают через суд — на это уйдет примерно полгода. Часто о самовольных перепланировках и (или) переустройствах люди узнают после покупки. Поэтому так важно узнать все о квартире еще до заключения сделки.

На территории Полевского городского округа предоставляется муниципальная услуга о сохранении помещения в многоквартирном доме в перепланированном и (или) переустроенном состоянии.

Муниципальная услуга бесплатна, но за составление заключения о возможности сохранения самовольно выполненной перепланировки и (или) переустройстве придется заплатить. Основной целью технического обследования помещения в этом случае являются:

· определение текущего технического состояния конструкций помещения;

· выявление дефектов;

· выяснение эксплуатационных качеств конструкций;

· прогнозирование их поведения в будущем.

Этап 1. Вызовите кадастрового инженера.

Инженер должен замерить и зафиксировать все изменения и выдать вам новый техпаспорт, куда он поставит запись о неузаконенной перепланировке и (или) переустройстве.

Этап 2. Обратитесь в УГХ на Ленина, д.2, оф.13 за получением разрешения.

Если несущие стены не затронуты, то специалист МБУ «УГХ» ПГО выдаст техническое заключение об их целостности, а также о соответствии выполненных работ строительным нормам и правилам. Подайте заявление на сохранение перепланировки и (или) переустройства вместе с документами, которые выдаст вам кадастровый инженер или инженер БТИ после осмотра квартиры.

Этап 3. Новый техплан.

После получения разрешения на сохранение помещения в многоквартирном доме в перепланированном и (или) переустроенном состоянии Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру за новым техпланом и внести изменения в ЕГРН. Затем подать заявку о перерегистрации через МФЦ в режиме одного окна.

Мы рассмотрели и описали общие случаи, связанные с перепланировкой и (или) переустройством. Есть в каждом индивидуальном случае свои обстоятельства. За получением консультации в каждом конкретном случае необходимо обращаться в УГХ. Напоминаем адрес — Ленина, д.2, оф.13. (2 этаж).

Часы работы УГХ:

пон.:8.00 – 18.00

вт., ср., чет.: 8.00 – 17.00

пят.: 8.00 – 16.00

Телефон: 5-96-46